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【美国房产】价格低税费多 首付3成留意房产税
2014-01-20 09:49:58   []
        据全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示,2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元,仅次于加拿大。不少中国投资者在美国买房,可能只是为了打通海外投资渠道,可能只是为了解决国外留学子女的住房问题,也许只是为了个人商务往来和休闲度假的便利。然而,无论如何,在美国买房,都会遇到一系列问题,诸如绿卡、基本流程、买房和养房的费用等琐碎的问题。那么,在美国买房究竟有哪些需要注意的细节呢?

  买房不等于移民

  是否需要持有绿卡,是每个买房者第一个会考虑的问题。其实,美国拥有相对成熟的市场经济,对国外投资者持欢迎态度。同时,法律公开透明,其买房程序和手续甚至比国内还简单,只要你拥有中国护照,就能够完成整套购房交易流程。因此,即便你没有绿卡,通过传真完成交易即可。

  既然,买房不需要绿卡,所以买房与移民美国没有直接关系。国外公民只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买住房。不过,要想取得美国绿卡,在购买除划定的区域外,外国公民在此区域购买50万美元房产后,仍需要向当地提供10人以上的就业计划,如果无法提供10人以上的就业计划,则难以申请到绿卡。

  此外,美国房地产市场的房屋种类繁多,最主要的是独栋别墅(house),联体别墅(townhouse),公寓(Condo)。对投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓的投资价值最小。根据过往30年美国公寓价格的变化情况可知,公寓建成之后,价值会逐年递减,由于美国人工费用高昂,老旧的公寓需要花不菲的金钱去维护,所以超过25年房龄的公寓基本无人问津。

  而独栋别墅虽然也有年久失修等问题,但是,别墅下面的土地是永久产权,土地则在不断升值。因此,独栋别墅对于投资者来说,最具投资价值。而美国的土地所有权分为地下、地面和地上空间“三权”,地下包括资源开采权,地上包括建筑物的容积率一级容积率范围内空间设定的通过权。

  美国别墅拥有土地,价值最高

  关于买房的手续,由于美国每个州的法律法规都不一样,因此,所需手续、材料也不尽相同。不过,具体的步骤可以总结为以下步骤。首先,买家要确定买房的城市和地区,这点显而易见。其次是选择经纪人,经纪人服务是免费的,一般是卖主付买卖双方的经纪人佣金。如果你需要申请贷款,你需要填写一份买主经济状况表,经纪人会根据你的经济状况向贷款公司要贷款预审批准书。一般来说,需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多,手续更复杂,时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续,贷款一般需要2个月的时间。此外,没有绿卡无法从任何大银行获得贷款,不过可通过外资银行,在首付30\\%以上的前提下,可以获得贷款,利率一般在3\\%到5\\%之间。

  经纪人会根据你的要求,为你寻找合适的房子。在选定好房子后,经纪人便会进行市场分析,帮你确定价格,准备报价合同。如果双方达成协议,合同签字后就会生效。成交后,你需要进行房屋检查,如白蚁检查,条款有效期为7天,7天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或者要求卖主出线维修处理。在付款方面,可采用多人多次回款的方式进行,如果40万美元的房子,每人一年的回款额度为5万美元,可用8个人的名义汇到美国。此后,你还需要购买保险,加州法律规定买房时必须购买火险,还需要到政府注册的地产公证处过户。最后一步,便是过户后卖主将钥匙交给买主,就可以搬家入住。

  美国房产每年1\\%—3\\%房产税

  在国内,你可以任由自家的院子杂草丛生,别人没有干预你的权利。不过,在美国,你需要每个月对房子进行定期清洁、剪草及维护,否则,你很可能会遭到罚款。除了这种微不足道的罚款外,在美国购房,涉及的税款可不是一个小数目。

  首先,大头是房产税,而这个税也使得国内投资者对美国房产望而却步。房产税也称为物业税或简称为地税,是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。房产税在美国每个州和地区都不一样,不过一般在1\\%至3\\%之间。政府会对每个房子进行评估,然后根据评估计算房产税。

  当然,在算上房产税后,比起国内只有70年使用权的房子,依旧是物超所值。而且,美国政府的财政收支透明,每个缴纳房产税的个人,每年都会收到政府的报告单,多少钱用于建设学校,多少用于治安,多少用于基础设施建设,都一清二楚。而房产税使得纳税人可以享受美丽的环境、优质的教育、良好的治安,这些因素又可以反过来,使得房子不断升值。

  除了房产税,在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险费每个月在100美元左右,一年就是1200美元。此外,在自然灾害多发的地区,还需要买上一份额外的自然灾害险,比如加州要买地震险,部分南方城市要加买飓风险。

  此外,还有小区费和物业费,一般用来支付小区公共设施建设和维护,根据小区服务不同,费用从每年150美元到每月300美元之间。物业费主要针对公寓,物业费每年只有一到两百美元,不过,也有一些新的别墅和年代久远的公寓,这两者都可能产生较高的物业费,费用在每年3000到5000美元之间。